Dù các giao dịch chưa thực sự sôi động, nhưng ở thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản (BĐS) đã bắt đầu có sự chuyển biến. Các chính sách về lãi suất, các động thái của nhà quản lý trong việc sửa đổi Luật Đất đai... mở ra những kỳ vọng khôi phục niềm tin, vực dậy thanh khoản cho thị trường địa ốc.
Nhu cầu thực cùng những chính sách hỗ trợ đã và đang tạo ra cú hích cho thị trường bất động sản. Ảnh: Quang Vinh.
Nhen nhóm thanh khoản
Trước động thái tích cực trong việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, niềm tin của nhà đầu tư, khách hàng bước đầu đã phục hồi. Ghi nhận thực tế hiện nay, nhiều dự án đã quay trở lại thị trường, giao dịch xuất hiện ở cả phân khúc đất nền, nhà phố, căn hộ.
Vừa mua căn hộ tại Masteri West Heights với giá 70 triệu/m2, chị Trần Quỳnh Trang (Lương Yên, Hà Nội) cho biết, dù giá cao nhưng chị vẫn quyết định mua căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 71 m2 cho bố mẹ ở tầng 15. Dự án đang đóng tiền theo tiến độ và quý IV năm sau mới bàn giao nhà.
Khảo sát cũng cho thấy, giao dịch chung cư cả trên thị trường sơ cấp (mở bán lần đầu) và thứ cấp (mua qua bán lại) tại Hà Nội và TPHCM đang có dấu hiệu cải thiện. Nhiều dự án bán thành công 20-30 căn trong tháng 5, dù thanh khoản thị trường chung còn khá èo uột.
Anh Trần Thế Mỹ (Cầu Giấy, Hà Nội), tham gia môi giới BĐS gần 4 năm nay cũng chia sẻ thông tin, 3 tháng trở lại đây đã môi giới thành công khoảng hơn 5 thương vụ giao dịch.
Còn anh Phùng Thanh Lâm, môi giới nhà đất khu vực Hoàng Mai cho hay, anh vừa chốt xong một căn hộ rộng 69m2 tại khu chung cư Đại Kim Building, giá 2,15 tỷ đồng. Mức giá này đã thấp hơn mặt bằng giá rao bán tại thời điểm tháng 4/2022 gần 300 triệu đồng.
Không chỉ ở Hà Nội, tại TPHCM, giao dịch phân khúc chung cư cũng đang được cải thiện. Một số dự án căn hộ trên địa bàn huyện Bình Chánh, quận Bình Tân, TP Thủ Đức… có doanh số bán hàng trong tháng 5 tăng 200-300% so với tháng 4, gấp 7-8 lần so với 3 tháng đầu năm.
Đơn cử, tại TP Thủ Đức, một dự án chung cư tại phường Trường Thọ, nằm ven vành đai 2, bán thành công gần 70 căn hộ trong 2 tháng đầu quý II/2023, và tiếp tục cho thấy nhiều kỳ vọng thanh khoản trong tháng 6 này.
Thanh khoản ở phân khúc chung cư đang được cải thiện trong những tháng gần đây, khi các chính sách vĩ mô đang “ngấm” dần. Tuy nhiên, các con số thống kê cho thấy giao dịch trên thị trường chung vẫn đang có tốc độ hồi phục khá chậm. Như tại TPHCM, trong 5 tháng đầu năm, bình quân mỗi tháng chỉ có 100-200 căn hộ được bán ra, giảm gần 90% so với cùng kỳ 2 năm trở lại đây.
Để thị trường phục hồi trở lại, theo giới chuyên gia, các chủ đầu tư cần tính toán để đẩy mạnh hơn nữa các chính sách ưu đãi, chiết khấu, hỗ trợ lãi vay, kéo dài thời gian thanh toán. Đây là giải pháp bán hàng hướng đến đối tượng là người có nhu cầu thật.
Trong khi đó, ở góc nhìn doanh nghiệp (DN), ông Nguyễn Văn Hậu - Chủ tịch HĐQT Công ty Asian Holding, cho rằng cần phải gỡ bỏ tâm lý “phòng thủ” hay “chờ bắt đáy” của khách hàng - tiền chỉ để gửi tiết kiệm lấy lãi. Muốn làm được điều này, lãi suất cho vay cần hạ nhiệt về khoảng 7 - 8%/năm như trước vì hiện vẫn còn quá cao, lên đến 11%/năm đối với khách hàng cá nhân và DN lên đến 15-16%. Ngoài ra, cần bơm tiền ra thị trường bằng cách đẩy mạnh đầu tư công.
Phân khúc chung cư đang dần sôi động trở lại. Ảnh: Quang Vinh.
Khơi thông thị trường
Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu, thời gian qua, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, các bộ, ngành, các địa phương đã tập trung nỗ lực để tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn của thị trường BĐS, điển hình là Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/03/2023 “về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Nhiều giải pháp đã được đưa ra để khơi thông thị trường trong đó có việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nguồn vốn để triển khai phát triển phân khúc nhà này. Từ đó tạo đà lan toả cho các phân khúc còn lại.
Trong Công điện 469/CĐ-TTg về tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư dự án BĐS, người mua nhà tiếp cận nguồn vốn tín dụng.
Theo đó, Ngân hàng Nhà nước phải tiếp tục đôn đốc, chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiết giảm chi phí để giảm mặt bằng lãi suất huy động và cho vay trên cơ sở bảo đảm sản xuất, kinh doanh hiệu quả… tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư dự án BĐS, người mua nhà tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng và các bộ, ngành liên quan triển khai Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng để thực hiện Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030.
Tăng cường kiểm tra, đôn đốc các tổ chức tín dụng triển khai thực hiện các giải pháp hỗ trợ, thúc đẩy phát triển thị trường BĐS.
Các kỳ vọng đang được đặt ra, dòng tiền sẽ quay trở lại thị trường, hỗ trợ DN và cả người mua nhà. Theo TS. Phạm Anh Khôi - thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường, Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), quý III/2023 sẽ là thời điểm mấu chốt khi một lượng lớn tiền gửi ngân hàng đáo hạn. Nếu thị trường ấm lên, lãi suất hạ nhiệt xuống dưới mức 10%, có thể làn sóng đầu tư nhà đất sẽ nhen nhóm trở lại, dòng tiền với DN có thể “rủng rỉnh” hơn. Ngược lại, nếu lãi suất cho vay vẫn neo cao, có thể thanh khoản BĐS sẽ tiếp tục khó khăn.
Giữa thời điểm thị trường có những tín hiệu mới, câu hỏi cũng được đặt ra, đây là giai đoạn thích hợp để xuống tiền mua nhà?
Giới chuyên gia phân tích, đây có thể là cơ hội “có một không hai” để các nhà đầu tư chuyên nghiệp, có kinh nghiệm, nắm bắt thông tin thị trường hoặc có tiềm lực tài chính mạnh, dòng tiền nhàn rỗi, sẵn sàng đầu tư 3-5 năm trở lên với kỳ vọng lợi nhuận cao hơn lãi suất ngân hàng có thể “gom hàng" do giá bán đã dần ổn định và có nhiều lựa chọn, đặc biệt là ở thị trường thứ cấp.
Đối với những người dân có nhu cầu ở thực, đây là cơ hội để "an cư" bởi giai đoạn này chính là thời điểm mà DN buộc phải tái cơ cấu, điều chỉnh giá bán để “sinh tồn". Trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế khả quan, BĐS chắc chắn sẽ tăng giá nhanh hơn so với tốc độ tăng thu nhập của xã hội. Nếu khách hàng đã tích lũy đủ tiền mặt, muốn mua các sản phẩm đã hoàn thành hoặc các sản phẩm nhà ở trong tương lai (có tiến độ xây dựng và tình trạng pháp lý tốt) thì không cần quan tâm đến giá của căn nhà đó có đã ở "đáy" hay chưa, ngay khi thấy có sự điều chỉnh, có thể lập tức mua vào.
Nhận định về thị trường địa ốc thời điểm này, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam đánh giá: “Nhu cầu thực đối với BĐS vẫn có và những chính sách tốt hỗ trợ thị trường đã tạo ra cú hích tương đối, do đó, tôi đánh giá thời điểm khó khăn nhất của thị trường BĐS đã qua. Theo dữ liệu mà chúng tôi có được, từ tuần đầu tiên của tháng 5, nguồn cung và lượng quan tâm tìm kiếm BĐS đã có dấu hiệu khả quan hơn”.
Mong muốn có thêm gói hỗ trợ cứu bất động sản
Ông Lê Hoàng Châu
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh (HOREA), gói tín dụng 120.000 tỷ đồng quy định lãi suất 8,2%/năm áp dụng cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thuộc dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư… vẫn là quá cao so với khả năng tài chính của đối tượng là người có thu nhập thấp.
HOREA dẫn chứng, căn hộ nhà ở xã hội có giá 1 tỷ đồng, thanh toán trước 20% là 200 triệu đồng và được vay 80% là 800 triệu đồng với lãi suất 8,2%/năm thì chỉ riêng việc trả lãi vay năm đầu tiên người vay phải trả bình quân 5,46 triệu đồng/tháng, đồng thời còn phải trả một phần nợ gốc. Như vậy là quá nhiều.
Trước đây, gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng thực hiện trong các năm 2013-2016 rất thành công, đã giải ngân 29.679 tỷ đồng đạt 98,93% và đạt được các “mục tiêu kép” trong việc giải quyết được hàng tồn kho; Tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản; Tạo sức lan tỏa và giúp cho thị trường bất động sản vượt qua khủng hoảng đóng băng trong giai đoạn 2008-2013 và phục hồi, tăng trưởng trở lại từ đầu năm 2014.
Còn gói tín dụng 120.000 tỷ đồng chưa kế thừa đầy đủ tinh thần của Thông tư 11/2013/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước năm 2013. Hơn nữa, Ngân hàng Nhà nước chỉ áp dụng lãi suất vay “ưu đãi” này trong 5 năm và sau 5 năm thì ngân hàng thương mại và người mua, thuê mua nhà ở xã hội thỏa thuận lãi suất vay. Và có thể dự báo, lãi suất mới sẽ cao hơn, nên người mua nhà “sợ”, không dám vay. Theo ông Châu, chính sách ưu đãi tín dụng dài hạn mới là chính sách đòn bẩy giúp người có thu nhập thấp đô thị có đủ điều kiện để tạo lập được nhà ở.
Do vậy, HOREA đề nghị Bộ Xây dựng tiếp tục trình Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét đề xuất “gói tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội 110.000 tỷ đồng” theo cơ chế tái cấp vốn, cấp bù lãi suất từ ngân sách nhà nước, đáp ứng được khoảng 30% nguồn vốn để thực hiện Chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030.
